一般投資顧問コーナー

みなさんは一般不動産投資顧問業者をご存知ですか？ 　不動産投資コンサルティング技能登録を受けて、さらに国土交通省に登録、許可を得た者です。 これは不動産に関する知識・経験の有無や財産的基礎などが一定水準以上であり、契約に関する書面を 交付し、ルールを遵守した者を登録する制度で、全国で約７００業者あります。当社はそのうちの一社です。 不動産投資顧問業者は、実務的には不動産に関するコンサルティングを行なう会社です。幅広い ノウハウを持ち、時代をつかんで実務経験を活かし、コンサルティングさせて頂きます。 　ダイエーホームズではお客様の土地活用、購入、運用、不動産投資に関してお客様に合った助言、 判断、実行をお約束します。

●実績● 　中古物件を購入、リフォームして不動産賃貸業に参入したオーナー様のお手伝いを平成12年より行っております。 　土地を購入し、新築集合住宅を建てたオーナー様もございます。(実績　５件） 　競売物件の入札のお手伝いもさせていただいております。 　ただし、競売についてはかなり慎重にお考え下さい。

定期借家契約とは・・・

定期借家契約をご存知ですか？ 『良質な賃貸住宅等の供給を促進する特別借地法』が、平成１２年３月１日より施行されました。 　当社では、中古物件（特に一戸建）の賃貸契約は定期借家契約を積極的にお勧めしております。 　●オーナーさんのメリット…期間を定める（７年〜１０年）ため契約終了後、建物の改修建替えが必ずできます。 　●借主さんのメリット…契約期間は安心して入居できます。他より多少安い賃料で入居できます。 　　　　　　　　　　　　　　　　借主は、２ヶ月前の連絡で、契約解除できますのでご安心下さい。 　　　　　　　　　　　　　　　　＜もちろん双方同意であれば、再契約も可能です。＞

事業用借地権について

事業専用の建物を所有する目的で、存続期間は10年以上20年以下とし、契約の更新がないこと、建物等の 買取り請求をしないことの内容で契約ができます。 　法の規定には『居住の用に供するものを除く』と明記してありますので、賃貸ﾏﾝｼｮﾝを業とすることはできませ んが、存続期間からみて、郊外の外食店舗、量販店、医療・介護施設等への利用が想定されています。 　期間満了後は借地権者により、建物は取り壊され土地は明渡しとなります。なお、この借地権の設定契約は 公正証書によってしなければならないとされています 　当社は推奨しております。

一般定期借地権について(50年以上)

借地権の存続期間が50年以上で、契約の更新がないこと、建物築造による存続期間の延長がないこと、 建物等の買取請求をしないことの特約付きで契約ができるようになりました。なお、この特約は（公正証書 など）書面でしなければならないこととされています。これによって公共住宅、賃貸マンション、ビル等への 借地の利用の幅が広がりました。契約期間が満了した時点で借地権者により、建物は取り壊され土地は 明け渡しとなりますので、建物の借家関係も終了します。（建物賃貸借の保護については法第35条）

当社は平成元年より５年にかけ相続された賃宅地の売買の仲介を多く行いました。 旧借地借家法の借地でしたので、借地人様の権利が強く、地主様としては大変不利に思われました。また、 その当時は時価も高かったので地主様は安く売却されたと思われましたが、平成17年の今考えると、現在の 時価位の価格だと思われます。 一般定期借地の50年という法律ができた時は、バブル期の地価の高騰していた時であり、一般の宅地を求め ている方には、とても購入できない価格でした。現在のように、半田市、武豊町近隣の住宅用地が坪20万〜35 万円程の所では地主様にも借地人様にもあまり良い制度ではないと思います。

●地主様のデメリット・・・ 　土地を処分するとなると、時価より相当安くなります。又買手が付かない場合もあります。 　５０年間のうちに政府の考えが変わり、借地人に有利な法律が出来る可能性があります。 　●借地人様のデメリット・・・ 　資金の借り入れをする場合、一般の銀行は対象物件が定期借地権ですと、ローンの承認が難しいので、 住宅金融公庫がローンの借り入れ先対象になります。 　新築物件では金融公庫が借りやすいですが、中古物件では、借り入れ金額がこの地域ですと、700万〜 800万円しか借りることができません。そのため、定期借地の一戸建てやマンションを所有した人が何らか の理由で売却したい時に、なかなか売却できずに困っています。 　借地でも建物の固定資産税が年10万円以上発生しますし、地代も発生します。 　例えば・・・・・・ 　　購入時２，２００万円　　売却時１，１００万円　　　　という例も多いようです。 　定期借地50年を推奨している建築業者には、何のリスクもありません。 　地主様の土地に建築条件を付けて、建築請負による粗利益をあげています。 　結論として、建築業者の一人勝ちという場合が多いようです。 　地主様と借地人様には上記のようにリスクが多いので、当社は定期借地50年を推奨しておりません。